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土地流转的四大经典模式城乡增减挂钩模式2地岩风

时间:2022年12月31日

土地流转的四大经典模式城乡增减挂钩模式(2)

宅基地换房模式

2008年3月,天津滨海新区的综改方案获中央批准,而土地制度改革正是其中重要的一块试点内容。宅基地换房模式在试点中摸索出来并被认可。该模式以项目包装模式为主,试点区域农民整体拆迁,共同搬进新盖的楼房;农民原居住区域用于耕地保护和适度的商业开发,该模式是目前影响比较大的一种实践探索,被多个地方借鉴并被发展。

天津华明模式遵循承包责任制不变、可耕土地不减、农民自愿原则,其核心是农民自愿以其宅基地,按照规定的置换标准,换取由政府成立的投资开发公司建设的住宅迁入小城镇居住。原村民宅基地复垦为耕地,补偿新城镇建设占用土地后,再将节约下来的土地以“招”、“拍”、“挂”的方式对外出售,以土地收益弥补新城镇建设的资金缺口。农民集中在新城镇居住后以村为单位,村民以耕地入股组建新型集体企业组织,或将农地直接出租给农业企业,整合农业用地和宅基地复耕的土地,发展集种植、观光、加工配送等产业链于一体的现代农业。

华明模式突破主要体现在三方面,一是宅基地换房符合政策框架,且不增加建设用地指标;二是城镇发展模式的创新,建设用地带动农业用地统一流转,新城镇建设与产业发展同步推进,加快了城镇化进程;三是农村集体组织的创新,农民搬入新城镇居住后,实行社区化管理,实现了由“农民”到“市民”的身份转变,改变了传统农村的组织管理体制。该模式具有较强的区域局限性,地处大都市近郊,区位优势和产业优势都较为明显,为搬迁村民的居住、就业、生活提供了可靠保障,近郊村民在生活方式、文化观念等方面与城区居民较为接近,也减少了集体土地流转的阻力。因而,该模式在城市近郊较为适用,远郊地区操作难度较大。

集体建设用地直接入市模式

2005年10月1日,广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》,明确规定广东省内的集体建设用地可以直接进入市场交易,自由出让、转让、出租和抵押,与国有土地“同地、同价、同权”,并要求农村集体建设用地流转的收益50%以上要用于农民的社会保障。这是农地第一次赢得合法直接入市的权利,从此打破了“非经政府征地,任何农地不得合法转为非农用途”的传统,征地制与农地直接入市并存,由此被有关专家称作“农地直接入市”模式,其中最具代表性的是深圳的工业(产业)用地入市。

2013年,为深化土地管理制度改革、提升国土资源节约集约利用,深圳市政府发布《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》,其中规定:原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通、原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地,在厘清土地经济利益关系,完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后,可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。同时公布两种收益分配方式供选择:第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金,50%归原农村集体经济组织继受单位;第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金,30%归原农村集体经济组织继受单位,并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

深圳农地入市第一拍,具有标志性意义。以往农村集体土地想要入市,必须先经过征地补偿后收归国有,只有国有土地可以走招拍挂的出让流程。而今后,农村集体工业用地不需要再经过国有化,便可直接到深圳土地交易中心出让,且土地收益直接按比例由政府和村股份公司分成。如果说上一轮土地改革的核心是所有权与使用权分离,并实现了国有土地的市场化和资本化的话,那么,新一轮土地改革将重点探索、推动集体土地的资本化和市场化,“同地、同权、同酬”的城乡土地市场一体化越来越近。

笔者认为,新一轮土改要做好顶层设计,在布局试点过程中统筹考虑不同地区发展阶段、产业基础、区位条件、政策支持力度等千差万别的情况,因地制宜探索能够体现发达地区与欠发达地区、城市近郊与偏远地区、农业主导区与二三产业主导区、土地资源稀缺区与土地资源富集区等差异化诉求的模式,也要倾听人民群众的声音,顺势而为将已有的一些宝贵探索经验纳入我国新一轮渐进式改革的大棋局中,从而实现自上而下与自下而上交融共振力推改革的局面。

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